欢迎您来到北京市百瑞律师事务所 | 中文版 | English
010-88862787
百瑞动态news
【百瑞动态】夫妻一方私自处分婚后共同房屋法律效力的界定
发布日期:2021-10-28     阅读量:88     分享到:
笔者最近遇到一个有趣的案件,简述为“王先生和李女士于2013年9月结婚,2019年3月共同出资购买商品房屋一套,但房屋产权证上仅有王先生名字。2020年初,王先生因生意急用钱将该房屋卖给张先生,双方签署《房屋买卖合同》,同时张先生支付定金10万元。在房屋没有办理过户时,李女士提出作为房屋共有人,自己不同意销售共有房屋。”

本案有趣处在于笔者接手本案时李女士已经将《房屋买卖合同》签约双方王先生和张先生起诉,认为王先生没有权利未经其允许处分婚后共有房屋,张先生明知该房屋为王先生和李女士婚后房屋,而未经李女士允许签署《房屋买卖合同》,明显是非善意的,有故意串通的嫌疑。诉求是请求法院确认王先生和张先生签署的《房屋买卖合同》无效。但本案经过一审、二审,最终都判决《房屋买卖合同》有效。李女士感到非常冤屈,明明是自己共有的房屋,被丈夫处分了,自己还无法救济,希望笔者给予帮助。笔者分析完案情,认为李女士的一审、二审存在法律关系界定不清,诉讼策略明显错误。笔者的法律分析如下:
一、王先生对婚后共同房屋的处分本质应属于“无权处分”
首先,根据《民法典》物权法编第三百零一条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条明确规定,处分共同共有物,须全体共同共有人同意。处分夫妻之间共同共有的房屋自然也是一样。共有物在分割之前,应视为一个完整的物,虽然共同共有人各自均对其享有权利,但处分属于重大事项,必须协商一致。
其次,《民法典》婚姻家庭编第一千零六十二条第二款规定夫妻对共同所有的财产有平等的处理权,虽然这里的“处理”可以理解为“处分”,或者包括“处分”,但笔者认为,该条规定更多是在强调夫妻双方对财产处分的权利是平等的,即其强调的是婚姻当中的平等观念。从逻辑上并不能直接推导出夫妻一方擅自处分是有权处分这个观点。
再次,如果认定为夫妻一方即可不经协商处分房屋,该观点虽最大限度保护买受人利益,却忽略了夫妻另一方的权益维护。夫妻一方的无权处分行为本身就有善意取得制度救济,而不是非要认定为有权处分才能救济。
二、无权处分对应的是“善意取得”而非“合同无效”
 首先,根据《婚姻法司法解释三》第十一条第一款规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这与《民法典》物权法编第三百零一十一条规定的无权处分的善意取得制度是完全契合的,也是本案最合适的法律依据。所以本案作为物权纠纷应该考虑的是被答辩人是否善意取得房屋,而不是纠结双方合同是否有效。
其次,根据《民法典》物权法编第三百零一十一条善意取得制度和《婚姻法司法解释三》第十一条第一款,无权处分下善意取得判断的基础是“善意”和“取得”必须同时满足,本案中争议的是不动产,必须完成从王先生夫妻名下到张先生名下的产权登记才算“取得”。而本案争议房屋仍在王先生夫妻名下,张先生并未完成“取得”,因此张先生不符合善意取得,也即没有了判断是否存在“善意”的意义。
因此,张先生在王先生无权处分夫妻共有房屋的基础上并未善意取得争议房屋,因此张先生并未获得争议房屋的所有权,更是无权继续要求王先生夫妻为其办理过户。
三、李女士原一审、二审诉讼策略错误之处分析
错误一:李女士将王先生的无权处分行为直接指向合同无效。阅读如上笔者的法律分析可知,本案情况下无权处分和合同无效并无因果联系。
错误二:对“物权关系”和“债权关系”严重混淆。李女士的诉讼请求“《房屋买卖合同》无效是合同之债的债权关系,而房屋是否应被“善意取得”是物权是否变更的物权关系,二者不能混为一谈。李女士一方面希望判决合同无效,另一方面又在大篇幅证明“王先生取得房屋非善意”,就属于典型的将“物权关系”和“债权关系”严重混淆。
错误三,对“善意取得制度”理解不透彻。善意取得的前提是判定“取得行为”法律依据下的稳定性,也就是只有张先生“取得”房屋才能判断张先生是否有善意的意义。本案争议标的是房屋,也就是房屋已经过户到张先生名下才算张先生“取得”。本案中张先生并未取得,无论张先生是否善意都不可能构成“善意取得”。李女士一、二审中花费大量精力证明张先生“非善意”,属于典型的对“善意取得制度”理解不透彻。
四、买方张先生的权利如何救济
如上所述,张先生存在无权处分是确定的,但无权处分和《房屋买卖合同》是否有效是没有因果关系的。笔者认为,在无证据证明张先生存在《民法典》合同编中合同无效的情形时应认定《房屋买卖合同》是有效的。在此我要再次强调,《房屋买卖合同》有效是“债权关系”,合同约定下的房屋必须过户是“物权关系”,二者没有必然因果关系的。那么买方张先生的权利如何救济呢?笔者认为张先生完全可以依据《房屋买卖合同》追究王先生的违约责任。
   如上就是笔者对“夫妻一方私自处分婚后共同房屋法律效力的界定”的分析,希望对大家处理类似案件有所帮助。借此笔者有两处重要提醒:1、本案无论最终结果如何,本案中三方都会因为纠纷花费大量的“诉讼费、律师费、时间、精力”,也就是我常说的“诉讼仅是止损,没有人可以通过诉讼真正获益”。如果当初签约时王先生和张先生有法律意识,坚持李女士不签字就不签约,本案也不至于产生;2、各案有各案的不同,本文案例笔者简化了部分细节。本文的观点也仅作为参考使用,不作为同类案件本律师的结论性分析,希望各位读者有所甄别。


鲁欢律师简介

北京百瑞(西安)律师事务所高级合伙人,西北政法大学法毕业,擅长公司法律服务,先后担任北京高盟新材料集团(深圳上市企业)、新丰泰集团(香港上市企业)、珂尔时尚(广州)品牌管理有限公司、陕西安诚房地产开发有限公司专职法律顾问。